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2007/02/26

サンラ・ワールド社の「不動産証券化」商法は「証券取引法」に違反しないのか

サンラ・ワールド社は3月5日、『サンラ・コーヒー組合』と『ツータイガース・ファンド組合』の組合員説明会を開く。

35 これらハワイの投資案件について、募集元のサンラ・ワールド社は「海外不動産の不可分所有権の販売なので、金融商品を対象とした出資法の適用は受けない」と、投資者らに説明してきた。が、本当に国内法の規制をクリアしているのだろうか。

米国(ハワイ州を含む)の不動産所有形態は4種類ある。Tenancy by the severalty(単独所有権)、Tenancy by the entirety(夫婦全部所有権)、Joint tenancy(合有不動産権)、Tenancy in common(共有不動産権)だ。このうち、サンラ・ワールド社のいう「不可分所有権」には、ふたり以上の所有者が割合を定めて所有する「共有不動産権」が相当すると思われる。しかし、『サンラ・コーヒー組合』がハワイ島に所有する土地の「抵当権設定書」の謄本を入手しているが、投資者が共有登記されていた形跡はない。サンラ・ワールド社の「ハワイ不動産」商法は、ようするに「不動産証券化」商品の販売なのである。

不動産の証券化は、国内法では不動産特定共同事業法とSPC法(資産の流動化に関する法律)を使ったものに大別されるが、サンラ・ワールド社の「ハワイ不動産」商品は海外SPC(特別目的会社)の利用ということになるのだろう。それ自体は、違法性はないのかもしれない。だが、SPCスキームで発行される社債や出資証券、受益証券などは、証券取引法で有価証券と規定(法第2条第1項3の2、同5の3、同7の4)されている。そしてサンラ・ワールド社は、証券業者や証券仲介業者の登録を受けていないのだ。

ハワイ投資案件の適法性はともかく、出資分に応じた海外不動産を所有しているものと〝勘違い〟させられている投資者は、よく投資の内容を見直すべきだ。「不動産があるから、最悪の場合でも紙クズにはならないだろう」などと、高をくくっていては思わぬケガをする。土地が抵当に入っていたことさえ、『サンラ・コーヒー組合』の投資者は知らされていなかったのだから。

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