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2007/12/09

増田俊男氏が出資金を集めた「不動産投資」の違法性

増田俊男氏と『サンラ・ワールド社』(江尻眞理子社長)が今年1月、インターネット・サイト(増田俊男の世界)などで大々的に募集を行ない、多額の出資金を集めた『ハワイ不動産投資』の償還期日が今月末に迫っている。

『ハワイ不動産投資』は、ハワイ・オワフ島「カネオヘ市」にある『ベイビュー・ゴルフ場』(Bay View Golf)の不動産所有権を販売する、というフレコミの案件だった。が、その投資先であるベイビュー・ゴルフ場が、償還期日を目前に閉鎖されてしまったのだ。しかも、その売主とされていた『ツータイガース・ファンド社』(Two Tigers Fund LLC)が、ゴルフ場の不動産所有権を持っていなかったことも、当対策室調査班の調べで明らかとなっている。日本の投資(出資)者が購入したと思い込まされていたゴルフ場は、マイケル・ネコバ氏が経営する会社『ケーベイ社』(KBAY LLC)のほか、複数の法人個人が所有するもの。ツータイガース・ファンド社の持つ権利は、ケーベイ社の所有分に対する「二番抵当権」だったのである。

【関連記事】[速報]サンラ・ワールド社の投資案件『ベイ・ヴュー・ゴルフ場』が閉鎖! 

売主とされるツータイガース・ファンド社は、売買対象の不動産を所有していない。所有権を持つケーベイ社は、コースを別の用途に再開発する意図がないことを、今年10月の時点で表明している。

この事実は、増田氏とサンラ・ワールド社が今年1月に「ゴルフ場の地目を宅地に戻して住宅会社へ転売する」、「不可分不動産所有権への投資募集」とうたった募集要項とは大きく食い違う。

不動産所有権投資」と銘打たれているが、この商品の本質は「不動産ファンド」だ。すると、出資法に違反する疑いがでてくる。そこで、たった2枚の粗末な『不動産売買契約書』をみると、このような「特約事項」が記されていた。

20071208093316 20071208093330 本売買契約は「買戻し条件付き」である。売主の買戻す時期は2007年12月31日限りとし、買戻し価格は、買主が支払った代金総額に本物件を転売して生じた純利益の50%を加算した金額とする。


「支払った代金プラス利益」の条件だから、これは出資法によって禁じられている「元本保証」にあたる。そもそも『ハワイ不動産投資』は、「商法」や「不動産特定共同事業法」に規定された組合契約ではない〝もぐり〟のファンドだ。そして、不特定多数の者を対象に募集が行なわれていた。違法性のある疑いは、きわめて濃厚である。

出資法〔第一条〕

何人も、不特定且つ多数の者に対し、後日出資の払いもどしとして出資金の全額若しくはこれをこえる金額に相当する金銭を支払うべき旨を明示し、又は暗黙のうちに示して、出資金の受入をしてはならない。


増田氏は、日本の「出資法」をよく理解していた。


<参考記事>増田俊男氏 実は「出資法」や「証券取引法」を詳しく知っていた?

http://sunra.iza.ne.jp/blog/entry/412611/

それなのに、インターネットなどの媒体を使って、公然と不特定多数の者から出資を募った。

2007120901 2007120902 いつもの出資金集めでは、増田氏とサンラ・ワールド社は、出資法や証券取引法(現・金融商品取引法)などの国内法を意識して、〝脱法〟に余念がなかった。「会員だけを対象としているから不特定多数ではないとして、出資の希望者に自社運営の投資クラブや管理センターへ入会を勧める。出資者が外国会社と直接取引をしているように見せかけるために、募集・勧誘などの文書には「○○代行センター」や「××東京連絡事務所」などの名称を使って偽装する、などの手口を使っている。ところが『ハワイ不動産投資』では、「サンラ・ワールド株式会社・増田俊男事務局」の名で、堂々と不特定多数の者を対象に出資金集めの募集を行なったのだ。

不動産取引だから、出資法の規制を受けない」という、『サンラ・コーヒー組合』(Sunra Ciffee LLC)募集のころからサンラ・ワールド社の持論があるようだが、もしかして、その解釈を当てはめたのだろうか。しかし、「不動産所有権」をうたったことで、出資法とは別の法律に触れるおそれがでてくる。それは、刑法第246条の詐欺罪だ。

〔刑法第246条〕
人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する。
2.前項の方法により、財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた者も、同項と同様とする。


実際、『ハワイ不動産投資』の出資者の多くが、不動産の所有権を購入したと思い込んでいるに違いない。もしも、償還期日がきても約束の買戻し(返金)がされなかった場合、詐欺の被害を申し立てる出資者があらわれることが懸念される。


この『ハワイ不動産投資』の出資金集めは、出資法や証取法の違反、詐欺などの疑いがあるなどとして、増田氏とサンラ・ワールド社らに対する返金請求訴訟が相次いで起きていたさなかに行なわれた。それらの返金請求の交渉や訴訟の代理人となり、長年のあいだサンラ・ワールド社の法律顧問を務めてきた佐藤博史弁護士(新東京法律会計事務所)らが、『ハワイ不動産投資』の出資金集めを容認したとみなされても仕方がないのではないだろうか。

増田氏らが大勢の投資(出資)者にばら撒いてしまった山のような証拠を前にして、「サンラ・ワールド社らは、出資者と株式等有価証券の販売を行なったことも、出資法に違反する行為を行なったこともありません」という毎度の論法が、いつまでも通用するとは思ってはいまい。

〔関連用語〕不可分債務:民法上の概念、用語の一つ。数人の債務者が同一の不可分な給付を目的として負う債務である(民法430条)。

〔関連用語〕所有権:法令の制限内において、その所有物を自由に使用、収益、処分できる権利のこと。

〔関連用語〕不動産投資ファンド:財産は営業者の単独所有となり、出資者が対象不動産の所有権や賃借権を取得することはない。


<参考記事>金融庁「いわゆるファンド形態での販売・勧誘等業務について」

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